Структура инвестиций по сегментам
В 2022 году Москва заняла первое место по количеству совершенных сделок с нежилыми объектами. Инвестиции в коммерческую недвижимость столицы по разным оценкам составили от 71 до 73% общего объёма. Высокому показателю способствовало снижение ЦБ ключевой ставки и появление на рынке объектов, которые ранее принадлежали иностранным компаниям.Как следствие, в структуре вложений лидирующие позиции принадлежат площадкам под девелопмент. К крупнейшим сделкам относится покупка территории бывшего БЦ «Кожевники» и участка на Озерной улице. На втором месте – офисная недвижимость. Поток инвестиций в нее увеличился в 2 раза по сравнению с 2021 годом.
Следующий сегмент по объему вложений – складская недвижимость. Драйверами её развития выступали дистрибьюторы и логистические операторы, которым из-за санкций пришлось столкнуться с рядом трудностей. Поэтому рынок просел. Объем сделок по аренде/продаже помещений за первое полугодие составил 600 тыс. кв. м.
Наименьший интерес у инвесторов вызывали торговые площади. За год объём ввода новых ТЦ в эксплуатацию снизился на 62%, а в действующих ТЦ увеличился общий уровень вакансии. Сегмент находится в стадии трансформации и перераспределения долей из-за приостановки деятельности международных брендов.
Структура инвестиций по инвесторам
Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют высокую доходность. Это делает их привлекательными как для крупных игроков рынка, так и для физ. лиц. Основными инвесторами в Москве являются девелоперы. Ими совершается каждая вторая сделка. Также в структуре спроса заметную роль играют инвестиционные компании. На них приходится около трети вложений.В течение года наблюдался рост активности конечных пользователей. Они инвестировали в покупку складов и офисов для собственных нужд. Отрицательную динамику показал приток капитала из-за рубежа. Интерес иностранных инвесторов к московской недвижимости достиг минимума.
Частные лица предпочитали инвестировать в приобретение коммерческих помещений на первых этажах новостроек для последующей сдачи в аренду. Такие вложения характеризуются стабильной прибылью и минимальными рисками. При этом для покупки могут использоваться собственные и заёмные средства. Банки, дающие кредит, предоставляют инвесторам недостающие суммы на длительный срок и по выгодным ставкам.
Выводы и прогнозы
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году продемонстрировал гибкость и адаптивность. Из-за неопределенности и высоких рисков активность девелоперов снизилась на 10%. Но они продолжили наращивать земельные фонды и приобретать площадки для реализации будущих проектов.В четвертом квартале отмечается сокращение объемов инвестиций в коммерческую недвижимость. Фиксируется минимальный ввод в эксплуатацию торговых и складских объектов, замораживаются стройки бизнес-центров, меняется настроение инвесторов. Теперь предпочтение отдаётся помещениям, которые легко диверсифицировать. В течение нескольких месяцев сохранится тенденция роста вакантных коммерческих площадей и снижения спроса на покупку недвижимости.
